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Aug 21, 2023

Sirviendo una reutilización

Publicado el 30 de agosto de 2023 por Stephenie Overman En Old Town North de Alexandria, un conjunto de tres edificios de oficinas de ladrillo construidos en la década de 1980 se está transformando en Tide Lock, una comunidad de 234

Publicado el 30 de agosto de 2023 por Stephenie Overman

En Old Town North de Alexandria, un conjunto de tres edificios de oficinas de ladrillo construidos en la década de 1980 se está transformando en Tide Lock, una comunidad de 234 apartamentos y condominios de lujo con vistas al río Potomac y espacio para tiendas minoristas y una escuela de música sin fines de lucro.

Y el verano pasado, en el vecindario Alexandria West de la ciudad, los inquilinos comenzaron a mudarse a dos antiguos edificios de oficinas de 14 pisos que se convirtieron en Park + Ford, un moderno complejo de apartamentos de 435 unidades con 115,000 pies cuadrados de espacio para oficinas.

Ante un exceso de espacio de oficinas vacante generado por una combinación de alta inflación y bajas tasas de regreso a las oficinas pospandemia, algunos desarrolladores inmobiliarios en el norte de Virginia han comenzado a recurrir a proyectos de reutilización adaptativa de oficinas a multifamiliares (OTM).

Este año, el inventario de espacio para oficinas en Estados Unidos se redujo por primera vez en la historia reciente, remontándose al menos al año 2000, según datos de Jones Lang LaSalle (JLL). A finales de julio se ha iniciado la construcción de menos de 5 millones de pies cuadrados de nuevas oficinas, mientras que 14,7 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas fueron retirados del mercado, a medida que los edificios viejos y vacíos son demolidos o reutilizados.

Mientras tanto, en abril, la cantidad de espacio de oficinas disponible para arrendamiento en todo el país alcanzó un nivel no visto desde la crisis de ahorros y préstamos de la década de 1980, según CoStar Group, un proveedor de datos y análisis inmobiliarios con sede en Washington, DC. Y dado que más de la mitad de los contratos de arrendamiento firmados antes de la pandemia aún no han expirado, se espera que aumenten las vacantes de oficinas. Según CoStar, se prevé que la tasa de vacantes de oficinas nacionales aumente del 13,2% a más del 17% para finales de 2026.

Y aunque el arrendamiento de nuevos espacios de oficinas aumentó de 57,4 millones de pies cuadrados en el segundo trimestre de 2020 a 97,5 millones de pies cuadrados en el segundo trimestre de este año, según datos de CoStar, la cantidad de espacio alquilado se ha reducido significativamente. Debido en gran medida a las políticas de trabajo híbrido, las necesidades de espacio de las empresas han cambiado drásticamente. El espacio de oficinas promedio alquilado en Estados Unidos en el segundo trimestre fue de 3275 pies, casi un 20% más pequeño que antes de la pandemia.

Los edificios de oficinas vacíos en los centros de las ciudades significan menos clientes para las empresas del centro, desde camiones de comida y restaurantes hasta sistemas de transporte urbano. El trabajador de oficina típico gasta ahora entre 2.000 y 4.600 dólares menos al año en los centros de las ciudades, según una investigación publicada en abril por la Universidad de Stanford.

Un lado positivo, según la firma de servicios inmobiliarios CBRE, con sede en Dallas, es que existen “nuevas oportunidades para los restaurantes en los mercados de oficinas en crecimiento y en los suburbios de muchas ciudades costeras importantes”.

Las principales razones de estas altas tasas de desocupación, según un informe de Curtis Dubay, economista jefe de la Cámara de Comercio de Estados Unidos, son que “los trabajadores simplemente no quieren volver a la oficina y los empleadores no pueden hacerlo porque del ajustado mercado laboral”. Además, “las tasas de interés han aumentado marcadamente en los últimos 18 meses y no bajarán pronto”, lo que frena la demanda de bienes raíces comerciales.

El economista jefe de Virginia Realtors, Ryan Price, está de acuerdo con esa evaluación. “A medida que las empresas vuelven a funcionar, la ocupación vuelve a aumentar, pero lentamente. El modelo híbrido es bastante complicado”, afirma Price. Además, en medio de la inflación y los temores de una recesión en 2024, algunas empresas están reevaluando “sus necesidades de espacio y buscando reducir su tamaño”, dice Price.

Para agravar el problema, casi 1,5 billones de dólares en deuda de bienes raíces comerciales vencerán a fines de 2025, según el proveedor de análisis y datos de bienes raíces comerciales Trepp. Muchas de estas hipotecas son préstamos de sólo intereses en los que los prestatarios han realizado únicamente pagos de intereses durante la vigencia del préstamo, y el principal vence al final. Y CoStar estima que hasta el 83% de los préstamos pendientes para oficinas titulizados no podrán refinanciarse si las tasas de interés se mantienen en los niveles actuales.

Esto ha llevado a un panorama que algunos medios de comunicación han considerado un “apocalipsis de bienes raíces comerciales”, en el que comunidades, instituciones financieras y empresas de bienes raíces comerciales buscan soluciones.

El norte de Virginia, como el resto de la región de Washington, DC, se ha visto muy afectado por estas tendencias.

Las perspectivas para la economía y el mercado de oficinas del norte de Virginia siguen “muy dependientes y entrelazadas con el presupuesto de defensa de la nación” y la industria de contratación gubernamental, según un informe de JLL: “Si bien las adjudicaciones de contratos de defensa aumentan significativamente año tras año, [las oficinas ] la absorción sigue siendo negativa, poniendo fin a una correlación de 20 años. Se espera que esta tendencia continúe durante el próximo año, ya que el arrendamiento sigue siendo moderado, particularmente el arrendamiento de grandes bloques”.

De la actividad de oficina que ocurre, la investigación encuentra que se espera que el corredor “que se extiende desde Old Town a través de National Landing y Rosslyn Ballston, hasta Tysons y la carretera de peaje, capture una parte desproporcionada de la demanda”.

Tide Lock y Park + Ford se encuentran entre los proyectos de conversión OTM que los desarrolladores han emprendido en la región en los últimos años en respuesta al exceso de espacio para oficinas.

La empresa de inversión inmobiliaria USAA Real Estate (ahora Affinius Capital) y el desarrollador inmobiliario nacional Lowe se unieron para convertir el antiguo complejo de oficinas Park Center en 4401 Ford Ave. en Alexandria en el complejo de apartamentos Park + Ford, un proyecto que comenzó justo antes de la pandemia. .

Basándose en su experiencia con una conversión anterior de oficina a residencial, The George en Wheaton, Maryland, Lowe aprovechó los techos de 10 pies y las grandes placas de piso de los edificios brutalistas para crear apartamentos más grandes de lo habitual, junto con espacios amigables para los trabajadores remotos. comodidades como espacio común de coworking y un spa para mascotas. Whiting-Turner, con sede en Maryland, se encargó de la construcción, con diseño de Bonstra, con sede en DC | Arquitectos Haresign.

Park + Ford se desarrolló en respuesta al "creciente interés entre los jóvenes profesionales... por un complejo de apartamentos con más espacio para trabajar y la familia, además de estilo y conveniencia", dice Mark Rivers, vicepresidente ejecutivo de Lowe. “Cuando comenzamos a dar la bienvenida a los residentes, descubrimos que la pandemia solo impulsó la demanda precisamente del entorno y las residencias que hemos creado en Park + Ford”.

El costo de las conversiones OTM varía considerablemente, según CBRE, oscilando entre $ 100 y $ 500 o más por pie cuadrado, según el diseño original, las condiciones existentes y el alcance del trabajo.

La conversión generalmente requiere reelaboración de plomería y electricidad, y distribución de HVAC en todo el edificio. Pero la iluminación (o la falta de ella) suele ser el mayor desafío.

“Muchas oficinas tienen mucho espacio interior, mientras que en los proyectos residenciales es necesario tener acceso a ventanas. Es necesario tener luz natural sin comprometer la estructura”, dice Mwangi Gathinji, vicepresidente de Community Three Development en Washington, DC, que está construyendo Tide Lock. La compañía también completó conversiones OTM en DC y Maryland.

La respuesta puede ser “cortar un atrio en medio del edificio”, dice Gathinji, pero “siempre se intenta mitigar la cantidad de corte. Por lo general, ahí es donde está el contratiempo”: el costo. Con las conversiones OTM, “hay muchas cosas que no se conocen, en lugar de empezar desde cero. Tienes que saber si los números del reverso de la servilleta funcionan”.

A pesar de la brecha cada vez mayor entre las tasas de desocupación de oficinas y multifamiliares, las conversiones de OTM aumentaron solo ligeramente y no hay evidencia de que hayan aumentado significativamente, según un informe de CBRE de marzo de 2023. "Los costos de construcción y las regulaciones sobre la construcción residencial seguirán limitando las conversiones a propiedades de oficinas más pequeñas y antiguas", afirma el informe.

Aún así, alrededor de 45.000 de las 122.000 conversiones de apartamentos en proceso a nivel nacional son reurbanizaciones de edificios de oficinas, según el Informe de Reutilización Adaptativa de RentCafe, publicado en julio.

En respuesta a estas tendencias, el condado de Arlington ha estado promoviendo la reutilización del espacio de oficinas a través de la rezonificación y otras herramientas, pero Arlington no ha visto muchas conversiones a multifamiliares, posiblemente porque los pisos de los edificios de oficinas del condado no son fáciles de convertir para usos multifamiliares. dice Cara O'Donnell, directora de relaciones con los medios de Desarrollo Económico de Arlington.

En lugar de proyectos multifamiliares, el condado está viendo cómo se adaptan creativamente espacios de oficinas rezonificados, dice O'Donnell. “Hay un gran impulso para usos alternativos, desde recreación interior [o] mini espacios de cumplimiento hasta cocinas fantasma y laboratorios de investigación y desarrollo. Ha habido mucha rezonificación desde principios de este año”.

En abril de 2022, el condado lanzó su Iniciativa de Resiliencia del Mercado Comercial para modernizar las regulaciones del condado en respuesta a los cambios económicos. La iniciativa “da a AED una nueva herramienta para reducir nuestra tasa récord de vacantes de oficinas”, dijo el director Ryan Touhill en una publicación de blog. “Pero aún más que eso, a medida que avanzamos en esta era pospandémica y los inquilinos de oficinas intentan determinar un entorno de oficina versus un entorno híbrido, queremos crear lugares en los que la gente quiera estar. ¿Tienes un cachorro pandémico? Fluffy podría estar justo al lado de la guardería para perros mientras estás en el trabajo. ¿Necesitas algunos productos para la cena? El nuevo negocio de agricultura urbana de abajo es el lugar perfecto para adquirir microvegetales. Todos estos son tipos de negocios que ya están teniendo éxito en otras áreas de Arlington; queremos la flexibilidad que les permita tener éxito también en nuestros corredores comerciales”.

El mercado de oficinas de Washington, DC, alcanzó una tasa récord de desocupación de oficinas de alrededor del 20% en julio, pero 60 edificios, en su mayoría estructuras más antiguas, representaron el 41% de las vacantes, según JLL.

En los últimos cinco años, el mercado de oficinas a nivel nacional ha experimentado “un vuelo hacia la calidad”, con nuevos edificios de oficinas trofeo y edificios Clase A que cuentan con comodidades y tecnologías modernas, obteniendo resultados mucho mejores que los edificios de oficinas más antiguos Clase B y Clase C, donde “las vacantes son extremadamente alto”, dice Brent C. Smith, profesor de bienes raíces en la Escuela de Negocios de la Virginia Commonwealth University, quien también es catedrático de análisis inmobiliario del Grupo CoStar.

Este patrón se mantiene a nivel estatal, especialmente en el norte de Virginia, según Price, quien dice que “las ubicaciones más nuevas y buenas cerca de los servicios tienen un mejor desempeño que los edificios Clase B o C en parques de oficinas suburbanos de menor altura”.

El mercado de oficinas del norte de Virginia “permanece bifurcado”, con una desocupación en edificios trofeo de solo el 8,2% durante el segundo trimestre de 2023, según un informe de julio de JLL. Los edificios de clase A tuvieron una tasa de desocupación del 18,4% y los edificios de clase B/C tuvieron un 23,8% de desocupación.

“El sector inmobiliario se ha alineado más con los recursos humanos. Existe una correlación directa entre el reclutamiento y la retención y las mejores comodidades del mercado”, dice Michael Hartnett, jefe de investigación de JLL para el Atlántico medio.

Por ejemplo, un lugar al que se puede llegar caminando hasta una estación de metro del área de Washington "marca una casilla" para los empleados que también están interesados ​​en lugares de uso mixto donde puedan vivir y trabajar, dice.

Sin embargo, las luchas del norte de Virginia con las oficinas vacantes no se reflejan en el resto del estado.

Richmond, que tiene la segunda tasa de desocupación más alta de Virginia, tiene sólo aproximadamente la mitad de oficinas vacantes que el norte de Virginia, según Alvin Abston Jr., analista senior de mercado de CoStar. Dado que entidades como el gobierno estatal exigen más tiempo en el cargo, “no se devuelve tanto espacio al mercado”, dice.

En Hampton Roads, donde el terreno es escaso, algunos edificios de oficinas más antiguos que datan de las décadas de 1970 y 1980 están siendo derribados para dar paso a usos más demandados, como hoteles o tiendas de conveniencia, según Robert Wright, un residente de Virginia Beach. vicepresidente senior con sede en Cushman & Wakefield | Talhimer.

Desechar un edificio viejo y desgastado “es el camino más fácil”, afirma, pero una conversión puede funcionar “cuando el valor de un edificio de oficinas es realmente bajo”.

Virginia Beach particularmente no encaja en la imagen de una ciudad repleta de espacio para oficinas, según Lou Haddad, presidente y director ejecutivo de Armada Hoffler, un fideicomiso de inversión en bienes raíces con propiedades de oficinas Clase A en el Town Center de Virginia Beach y sus alrededores.

"No se puede pintar todo con el mismo pincel", dice Haddad. “Estamos viendo una demanda casi récord para nuestro espacio de oficinas. La sede [el espacio] está arrendada en más del 99%. … En toda la cartera, más del 97% está arrendada”.

Una ventaja para Armada Hoffler, según Haddad, es que la empresa se ha concentrado en el sector del mercado de trofeos, que normalmente atrae a inquilinos como compañías Fortune 500 y firmas profesionales de alto nivel “que necesitan esa dirección superior” para atraer empleados y clientes.

“Más vale que sea una propiedad de primera calidad para atraer a los mejores y pedirles que vuelvan a trabajar en la oficina. Los edificios de calidad B y C están pasando apuros. Los principales activos se mantienen llenos”, afirma. “Hay que tener un buen ambiente humano. Marca el tono”.

Richmond y Norfolk no tienen mucho espacio Clase A, algo que es “una bendición y una maldición”, según Abston. La tecnología es capaz de impulsar el valor de las oficinas y, sin espacio Clase A, “no se puede atraer gente a estos mercados medianos. Hay menos inquilinos relacionados con la industria tecnológica”.

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